房地产需走买方市场路线 是否出台新政策取决于房价涨幅

  谈及目前国家宏观调控，张曙光一针见血的指出：房地产调控的效果不佳，甚至越调越涨，越控越高。国五条地方细则大多不可行，目前房地产仍是一片涨势，不光房涨地也在涨，地王仍在涌现，生存难连死都难起来了！”

  他进一步阐释道具体原因：首先，房地产市场的基本格局和态势是“卖方市场”，而且是一个被扭曲了的“卖方市场”。今天的房地产是有了市场，但政府还想管住价格，于是出现了越调控价格越高的情况；同时也出现了不少“鬼城”，白天鲜见人，晚上少见灯。例如鄂尔多斯就是有名的“鬼城”，还有常州新城区、河南鹤壁新城、湖北十堰等，从南到北、从沿海到内地，从一线城市到小县城。改革开放以来，商品市场的“卖方市场”是如何变成“买方市场”的，大家也清楚。是靠放开市场，鼓励竞争，发展生产解决的。房地产市场也得走这条路。

  其次，用限购、限价的办法进行调控是不对的。这不是宏观调控，而是政府管制。但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套、甚至几十套住房。你不是限制外地人购房吗？“我有两户口，一个外地的，一个北京的”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”，房姐不是有好几个户口本吗？户籍管制的作用在哪里？“房多多”和“户多多”一样的管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗？当然还有教育资源配置不合理的问题。与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理，事实上，户籍制度早就应该进历史博物馆了。用差别利率和税收来进行调控是对的，应当坚持，认真实施。但是，有些政策的实施可能与政策设计者的初衷相反。就以20%的个税来说，引起赶末班车的反弹和市场的波动暂且不论，能不能抑制房价还是个问题。因为，20%的个税不一定是售卖者交纳，很多是加在了购买者的头上。这样，房价是跌了还涨了，还不清楚吗？

  从各地“国五条”实施细则的博弈来看，能否落实还是个问题。根源还在于其中的利益太大，不从根本上解决，只凭国务院的命令起不了多大作用。据福布斯中文杂志和中文网总编辑周健工综合国家统计局和财政部的数据估计，2012年，房地产销售额6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，交税合计1.1万亿元。银行房贷余额12万亿元，利息8400亿元，土地出让收入28517亿元，政府和银行从房地产获得的收入47917亿元，占6.4万亿元的75%。可见，地方政府对来自房地产行业的收入高度依赖则是不争的事实。这么大的利益，地方政府决不会自动放弃，政策调控的效果必然大打折扣，正如有的人说，“国五条”只是给房地产摁了个“暂停键”。至于会不会出台新政策，他认为还是取决于房价的涨幅：“如果房价涨幅不大，下半年因该不会再出台新政策。如果涨幅过快，那么老百姓的积怨过大，那么国家肯定还是会继续出台相关政策抑制房价。”

  经适房退出历史舞台的政策是对的

  深圳近日推出该市最后一批经济适用房，而广东、江西、河南等省此前已经明确停止了经济适用房的建设。北京虽然没有明确提出停止发展经济适用房，但在实际执行保障房的政策时，经济适用房的重要性已经弱化。

  对此，张曙光先生表示：经适房退出历史舞台的政策是对的。“由于当时经适房审核并不严谨，大量不符合标准的人员购买该项目。我曾经见过一个130多平米的三居，业主把房子打通成了大一居，专门用来放古董。此外，骗房现象层出不穷。最主要还是价差原因，这一利益空间吸引了很多有机会、有能力骗房的人，而骗房骗购的违法代价很小，钻漏洞的人自然也不会少。经适房市场已经乱了，很多住经适房的人群已经不是低收入人群了，退出历史舞台是必然的。”

  此外，张曙光还谈到保障房问题：“我并不主张政府盖太多廉租房。对于小产权房，可以承认它，管理它。保障房成为一个干巴巴的数字工程，并没有实际解决问题。”他认为保障房工程绝不是不是一个指标下来，就什么就不管了。

   武汉必须充分发展自身优势 房地产升值空间仍很大

  作为每年几乎都会来武汉一两次的“老客人”，张曙光也可谓是见证了这些年武汉的发展。“武汉是华中地区唯一受到强力推介的城市，2012年武汉已经成为“4小时经济圈”的中心，在国家交通版图中的中心地位进一步巩固。但是还是没有完全抓住自己的优势，俗话说，天上九头鸟，地下湖北佬。武汉人还是很能干的，只是思想开放程度不够，如果能有更多层面的交流，例如物流、商品等方方面面，武汉的发展会更好。当然，这些都需要政府政策来扶持。”

  中央经济工作会议后，城镇化成为热词。作为与城镇化关系度最密切的行业之一，此消息无疑为地产业带来福音，而对于那些已经布局城镇化的开发企业而言，更是抢占了先机。张曙光表示城镇化下，住房供求仍是供不应求，房地产升值空间仍很大。

  本次经济论坛上，张曙光先生以《十八大后中国宏观经济走势与民营经济发展》为课题，从中国宏观经济走势到财富的分配，再到民营经济发展，深入浅出剖析民营经济的发展之道，并与莅临纳帕溪谷的企业精英精彩互动，共同探讨，为企业及时调整自身发展策略，把握机遇发展壮大提供了新的发展思路。